[제20편] 내 소중한 보증금 지키기, '등기부등본' 읽기와 전세 사기 예방 수칙

 어렵게 모은 목돈이 처음으로 큰 단위로 움직이는 순간은 바로 '집'을 구할 때입니다. 하지만 최근 전세 사기 등 불안한 소식이 많아지면서 계약서 쓰기가 두려운 분들도 많으시죠? 자산을 '불리는' 것만큼 중요한 것이 바로 '지키는' 것입니다.

오늘은 계약 전 반드시 확인해야 할 등기부등본 핵심 체크포인트와 내 보증금을 지키는 3대 안전장치를 정리해 드립니다.

1. 등기부등본, '갑구'와 '을구'만 봐도 절반은 성공입니다

등기부등본은 집의 '신분증'과 같습니다. 복잡해 보이지만 딱 두 가지만 기억하세요.

• 갑구(소유권): 집주인이 누구인지 확인하는 곳입니다. 계약하러 나온 사람이 등기부등본상 주인과 일치하는지 신분증을 대조하세요. 만약 '압류', '가압류', '가처분' 같은 단어가 보인다면 뒤도 돌아보지 말고 나오셔야 합니다.

• 을구(소유권 외 권리): 집을 담보로 은행에서 빌린 돈(근저당권)이 있는지 확인하는 곳입니다. **[근저당권 설정액 + 내 보증금]**이 집값의 70~80%를 넘는다면 소위 '깡통전세' 위험이 크니 주의해야 합니다.

2. 계약 당일 반드시 해야 할 '대항력' 확보

계약서에 도장을 찍었다고 끝이 아닙니다. 법적으로 내 권리를 주장할 수 있는 '대항력'은 다음 두 가지가 갖춰진 다음 날 0시부터 발생합니다.

• 전입신고 & 확정일자: 이사 당일 주민센터에 가거나 온라인(정부24)으로 반드시 신청하세요. 이는 나중에 집이 경매에 넘어가더라도 내 보증금을 우선해서 돌려받을 수 있는 순번표 역할을 합니다.

• 실거주(점유): 실제로 그 집에 살고 있어야 대항력이 유지됩니다. 짐을 다 빼거나 주소를 다른 곳으로 옮기면 순번표가 무효가 되니 주의하세요.

3. 가장 확실한 방패, '전세보증금 반환보증'

집주인이 돈이 없다고 배째라 식으로 나올 때, 보증기관(HUG 등)이 대신 내 보증금을 돌려주는 제도입니다.

• 핵심: 보험료가 조금 들더라도 전세 계약 시 필수라고 생각하세요. 보증 보험 가입이 불가능한 집이라면 애초에 계약하지 않는 것이 상책입니다. 최근에는 '전세금 반환보증 가입 조건'을 계약서 특약에 넣는 것이 스마트한 임차인의 기본 매너입니다.

💡 스마트 워커를 위한 한 끗: '국세/지방세 완납증명서' 요청하기 집주인이 세금을 체납 중이라면, 나중에 집이 경매에 넘어갔을 때 내 보증금보다 국가의 세금이 먼저 빠져나갑니다. 계약 전 임대인에게 세금 완납 증명서를 당당히 요청하세요. 정당한 권리이며, 이를 거부하는 집주인과는 계약하지 않는 것이 내 자산을 지키는 가장 스마트한 선택입니다.

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✅ 핵심 요약

• 등기부등본의 '갑구'에서 소유주를 확인하고, '을구'에서 대출 규모를 파악하세요.

• 계약 직후 전입신고와 확정일자를 통해 법적인 '대항력'을 즉시 확보하세요.

• 전세보증금 반환보증 보험 가입이 가능한 집인지 계약 전 반드시 확인하세요.

• 임대인의 세금 체납 여부를 확인하여 내 보증금보다 앞서는 채권이 없는지 점검하세요.